Проблемы ответственности при инвестировании в жилищное строительство

Если договор простого товарищества связан с осуществлением его участниками предпринимательской деятельности, товарищи отвечают солидарно по всем общим обязательствам, независимо от оснований их возникновения".
По договору о долевом участии в инвестировании строительства единственной обязанностью долевого инвестора является внесение инвестиций за свою долю в полном объеме и в указанные сроки. В случае неисполнения или ненадлежащего исполнения этой обязанности он подвергается штрафным санкциям и (или) договор с ним расторгается. Но сам процесс строительства объекта недвижимости не зависит от нарушения условий договора долевым инвестором в связи с незначительностью размера инвестиций в долю по сравнению с масштабами всего строительства. А вот если основной инвестор начнет работать кое-как, тогда дом просто перестанет строиться и превратится в долгострой или так и останется незавершенкой. Именно поэтому вся ответственность лежит на основном инвесторе, который отвечает за весь ход строительства, включая выбор площадки, получение правоустанавливающих документов, заключение договоров на проектирование, подряд, привлечение инвестиций, сдачу объекта и помощь в оформлении права собственности на квартиры или другую недвижимость. Исполнение условий договора надлежащим образом для основного инвестора важно и по той причине, что от разумного вложения инвестиций зависит в конечном итоге размер его прибыли, которая до начала строительства просчитывается лишь приблизительно, пусть и с большим процентом вероятности.
При этом позиция ВАС РФ к данному договору как договору простого товарищества остается неизменной. Так, в п. 11 Информационного письма от 25 июля 2000 г. N 56 "Обзор практики разрешения арбитражными судами споров, связанных с договорами на участие в строительстве" при рассмотрении конкретного дела было отмечено, что на основании гл. 55 ГК РФ стороны предусматривают порядок покрытия расходов и убытков по созданию совместной собственности, финансирования строительства, порядок раздела построенных квартир. Поскольку жилой дом должен быть построен по договору о совместной деятельности, в нем не могут устанавливаться сроки выделения доли в этом доме. Следовательно, не может устанавливаться ответственность за несвоевременную передачу в натуре квартир.
Такая позиция ВАС РФ весьма спорна. Как известно, любой инвестиционный контракт предусматривает срок ввода дома в эксплуатацию. Без его установления ни один инвестор не сможет планировать свою деятельность. Для инвестора очень важно наличие информации об объекте инвестирования. В данном случае это строительство жилого дома. Он имеет право знать, когда будет закончено строительство. Наиболее распространенной категорией инвесторов являются физические лица, вкладывающие свои денежные средства. Инвестор ставит перед собой цель, которую он стремится решить, вкладывая средства в долевое строительство. Такой целью является получение в новом доме квартиры.
Кроме того, по договору простого товарищества важен личностный фактор непосредственного участия в договоре каждого из товарищей. Так, в соответствии со ст. 1050 ГК РФ договор простого товарищества прекращается вследствие невозможности по предусмотренным в этой статье причинам принимать участие в договоре, за исключением случаев, если договором простого товарищества или последующим соглашением не предусмотрено сохранение договора в отношениях между остальными товарищами.
В договоре долевого участия такого фактора нет. Долевой инвестор может как сам инвестировать, так и за него это может сделать любое другое лицо, физическое или юридическое, и даже государство, например, выдавая ему жилищную субсидию. На любом этапе реализации договора долевой инвестор может уступить свое право требования к основному инвестору другому лицу, заключив соответствующий договор.
В связи с вышеизложенным можно сделать вывод, что договор о долевом участии в инвестировании строительства жилья и договор простого товарищества - это два совершенно различных по своей правовой природе договора.
§3 Предложения о совершенствовании Российского законодательства в области инвестирования в строительство жилья
Л.Н. Мошкина предлагает определение договора о долевом участии в инвестировании строительства как сделки, по которой одна сторона - основной инвестор (юридическое или физическое лицо) направляет собственные и (или) привлеченные средства на строительство объекта недвижимости, а другая сторона - долевой инвестор принимает участие в процессе инвестирования строительства в части стоимости определенной доли в объекте недвижимости, на которую он по завершении строительства приобретает право собственности .
П.В. Сокол инвестиционный договор определяет как договор, по которому одна сторона (заказчик) обязуется осуществить вложение инвестиций другой стороны (инвестора) в строительство объекта недвижимости и по окончании передать результат последнему, а инвестор обязуется передать инвестиции заказчику и оплатить его услуги .
Эти определения критикует В.А. Трапезников, указывая, что в них никак не отражена роль строительной организации-застройщика, которая осуществляет строительство объекта недвижимости. Тем более что договор инвестирования - родовое понятие, объединяющее в себе договоры, направленные как на объединение, так и на предоставление денежных средств для финансирования строительства жилого дома, по окончании которого инвестор приобретает право на получение в нем в собственность жилого помещения .
Возвращаясь к вопросу о правовой природе данного договора, необходимо отметить, что эту сделку нельзя отнести к группе сделок, связанных с отчуждением жилых помещений. На момент заключения договора инвестирования жилого помещения как объекта недвижимости еще не существует.
Договор инвестирования заключается с целью установления гражданских прав и обязанностей. "Результат, на который направлена сделка, обязательно должен быть правовым (передача вещи в собственность, в пользование и т.д.)".
Строительство, в ходе которого создается объект недвижимости, можно отнести к созданию объекта, что является одним из оснований возникновения права собственности, традиционно раскрываемого с помощью трех правомочий: владения, пользования и распоряжения (ст. 209, п. 1 ст. 218, ст. 219 ГК РФ). Соответственно, цель договора инвестирования образуется из двух элементов - материального (окончание строительства жилого дома) и правового (возникновение у заказчика либо инвестора вещного права на возводимый объект) .
Необходимо согласиться с позицией некоторых авторов, утверждающих, что жилищное законодательство не распространяется на отношения, складывающиеся в связи со строительством и реконструкцией жилых домов. Как отмечает П.В. Крашенинников , сделки с жилыми помещениями в рамках экономического оборота, в том числе строительства и реконструкции, регулируются гражданским, но не жилищным законом.
По нашему мнению, следует согласиться с П.В. Крашенинниковым, поскольку жилищное законодательство основано на регулировании отношений, предметом которых является жилое помещение, законченное строительством, принятое в эксплуатацию и, главным образом, переданное в пользование гражданам.
Модели взаимоотношений по поводу строительства жилища определены гражданским законодательством, в первую очередь, подрядным и инвестиционным, на основании которого возникают две группы обязательств: инвестиционные и подрядные. Оба возникают по поводу строительства жилого дома, но приоритет принадлежит инвестиционному договору.
Таким образом, мы приходим к неизбежному выводу о необходимости разработки единого нормативного акта, который устранил бы эти разногласия в толковании закона, основанные на различных представлениях о правовой природе договоров инвестирования в строительство жилья.
Такой нормативный акт, по нашему мнению, должен включать в себя не только точные определения, но и указание на все существенные условия такого договора и, одновременно, устанавливать критерии для лицензирования и меры ответственности застройщиков и инвестиционных компаний, которые реально гарантировали бы права граждан.

 

Похожие рефераты:

• Проблемы ответственности при инвестировании в жилищное строительство
Если договор простого товарищества связан с осуществлением его участниками предпринимательской деятельности, товарищи отвечают солидарно по всем общим обязательствам, независимо от оснований их воз...
• Судебная практика по делам об инвестировании в строительство

До недавнего времени нередко возникали ситуации, когда из-за отсутствия обязательного требования закона о регистрации договоров уступки права требования обязательственное право на одну и ту...
• Проблемы реализации уголовной ответственности за убийство двух и более лиц
Один из проблемных вопросов ответственности за убийство двух или более лиц - квалификация этого преступления, когда смерть причинена только одному из потерпевших.
Пленум Верховного Суда РФ в...
• Проблемы реализации уголовной ответственности за преступления в сфере предпринимательской деятельности
Для исследователей, несомненно, большой интерес представляют уголовно-правовые нормы, имеющие широкое применение, но не менее важно проанализировать причины, по которым иные нормы заслужили названи...
• Жилищное законодательство в Российской федерации

Нужно отметить, что уже в дореволюционной истории нашего государства существовали различные общественные объединения, подобные ТСЖ, решающие свои жилищные вопросы. В сохранившихся документа...